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配信日時: 2025/09/09 14:06, 提供元: フィスコ

サンフロ不動産 Research Memo（6）：大型物件の売却が業績をけん引し、大幅増収増益（2）

*14:06JST サンフロ不動産 Research Memo（6）：大型物件の売却が業績をけん引し、大幅増収増益（2）
■業績動向

2. セグメント別の事業動向
(1) 不動産再生事業
サンフロンティア不動産<8934>の不動産再生事業は、売上高17,857百万円（前年同期比105.0%増）、セグメント利益4,695百万円（同100.0%増）となった。契約済みで今後決済を予定している物件を含めると、利益ベースの通期業績予想に対する進捗率は既に40%を超えており、同事業の収益力の高さが際立っている。

リプランニング事業の販売件数は4件で、前年同期比で2件減少したが、いずれも規模の大きい案件であったため、売上高・セグメント利益ともに大きく伸長した。販売先はすべて国内法人向けであり、物件の内訳は短期2件、中長期1件、新築1件となっている。セグメント利益率についても26.2%と高水準を維持しており、売却物件のキャップレート（還元利回り）は第1四半期単体で4％台半ばと例年よりも高い水準にある。賃料水準の高い物件の売却が主な要因ではないかと推察される。平均事業期間は771日で、前年度比で12日短縮された。特に新築物件1件（925日）及び長期物件1件（855日）を除外すると、平均事業期間は653日と、プロジェクトの回転率は引き続き良好である。引き続き、事業期間にこだわった運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。また、契約済み未決済を含む仕入れ額は、第１四半期決算発表日時点で36,030百万円に達し、通期目標である55,000百万円に対し既に6割を超える進捗を示している。主な要因としては、前期契約済み物件が寄与したことに加え、大型物件の仕入が金額ベースで寄与している。継続的な事業拡大に向けた供給力の確保が順調に進んでいることがうかがえる。

(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業は、売上高4,289百万円（前年同期比37.5%増）、セグメント利益2,306百万円（同36.0%増）となった。

プロパティマネジメント事業では、管理受託棟数14棟の増加により収益が拡大し、ビルメンテナンス事業においても、管理棟数が着実に増加しており、グループ内での連携強化が奏功して増収増益を達成した。

仲介事業に関して、賃貸仲介ではオフィス需要の回復が進むなかで、テレワークとのハイブリッドな働き方の浸透や、優秀な人財確保に向けた需要を捉え伸長、売買仲介事業でもグループ内からの紹介案件に加えて、大型案件の成約が複数見られ増収増益となった。中期経営計画ではストック型事業の事業基盤の拡大を掲げていることから、東京都心を中心とした地域密着の支店網の増強が、今後一層進むのではないかと弊社では見ている。

貸会議室事業では、オープンから1年未満の新規拠点が収益基盤として機能し始めたことに加えて、長期利用や大型案件の増加により増収増益を記録した。開業・増床による運営坪数増加が業績に寄与しており、更なる拠点増に向けた取り組みも今後期待される。東京都内の貸会議室需要は検定試験や研修需要のほかにも、近年増加傾向にある会議室を持たない企業や、関連各社が集まる業界団体の研修向けの需要もあり、潜在需要によるポテンシャルは高い。また、滞納賃料保証事業では、新規契約及び再保証契約の件数が堅調に増加し増収増益となった。

(3) ホテル・観光事業
ホテル・観光事業は、売上高4,598百万円（前年同期比24.9%増）、セグメント利益1,108百万円（同31.2%増）となった。ホテル開発事業では、下半期にホテル売却が予定されており、今期中の収益貢献が期待される。加古川（2025年9月）及び石狩（2025年10月）での新規開業予定案件が順調に進捗しており、さらに熊本・六ヶ所村等における建設プロジェクトも計画どおり進んでいることから、来期以降の業績寄与も大いに期待できる。今後も運営ホテルの客室数増加に向けて、M&Aや開発用地の取得を積極的に推進する方針である。ホテル運営事業では、インバウンド需要の継続的な増加を背景に、稼働率と客室単価がともに上昇し、増収増益となった。客室単価については、関西エリア及びラグジュアリーホテルでの上昇が顕著であり、インバウンド需要に加え大阪万博による効果も大きい。大阪万博は10月まで開催されることから、今後も需要は継続することが見込まれる。その他、地域創生事業として宿泊施設・観光資源運営を手掛けるサンフロンティア佐渡では、佐渡島の金山が2024年7月に世界遺産登録された効果が徐々に表れている。足元では、前年よりも満室日が増加しており、特に需要のピークとなる夏季の稼働が好調である。

(4) その他
その他の事業は、売上高756百万円（前年同期比57.3%増）、セグメント利益193百万円（同22.9%増）となった。建設事業では、受注件数が前年同期を上回り、大型案件の受注もあったため増収増益となった。同社の施工能力が市場で評価されている証左と捉えられる。また、海外開発事業では、2024年8月に着工したベトナム新規分譲マンションプロジェクト（第2号案件「HIYORI Aqua Tower」）が、2026年下半期の竣工を予定している。加えて、ベトナムダナン市における3号物件に向けて、土地仕入の情報収集を同時進行で進めていく。

3. 財務状況
2026年3月期第1四半期末の資産合計は、前期末比325百万円減の217,865百万円となった。現金及び預金は、物件の仕入れや建設工事の進捗、さらに納税及び配当の実施に伴い4,141百万円減少した。一方、棚卸資産は、大型物件の売却により一部減少したものの、それを上回る仕入れ及び工事の進捗によって1,818百万円増加した。固定資産は前期末比1,097百万円増の35,581百万円であり、主にホテル開発に係る建設工事の進捗に伴い増加した。

負債合計は前期末比2,095百万円減の110,203百万円となった。有利子負債に関しては、大型物件売却に伴う返済があった一方、新規物件の仕入れに伴う借入の増加があった結果、同1,499百万円増の93,957百万円となった。短期借入金が1,035百万円、1年内返済予定の長期借入金が879百万円増加した一方で、長期借入金が415百万円減少した。

純資産合計は前期末比1,770百万円増の107,662百万円となった。配当金の支払い1,607百万円があった一方で、親会社株主に帰属する四半期純利益3,978百万円の積み上げ等により増加した。自己資本比率は同0.9ポイント上昇の47.7%であり、積極投資を進めながらも高水準を維持している。財務健全性は盤石であり短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司）

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